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SACOGIVA_audit

Lors de la campagne des municipales de 2008, le logement a été l'un des sujets les plus commentés. Pendant que Maryse Joissains se vantait d'avoir fait mieux que ses prédécesseurs, l'opposition diffusait tract sur tract rappelant la pénurie de logements sociaux et la gestion catastrophique de l'OPH (Office public Pays d'Aix Habitat) pilonné à deux reprises par des rapports de la MIILOS (Mission interministérielle d'inspection du logement social).

Mais, il manquait encore un autre audit, celui de la SACOGIVA (Société anonyme de construction et de gestion immoblière de la Ville d'Aix), présidée aussi de droit par le maire. Maryse Joissains était la seule à savoir que la MIILOS menait un contrôle, entre le 24 octobre 2007 et le 15 janvier 2008. Elle n'en a soufflé mot. Depuis, le rapport définitif lui a été remis - en avril 2008 - et elle ne s'en est pas glorifiée. Et pour cause. Il y a de quoi dire...

Le conseil municipal de ce soir comporte deux délibérations sur des programmes de logements pour lesquels  la SACOGIVA demande une garantie d'emprunt par la Ville. Rien de choquant dans la démarche qui est courante s'agissant de logements sociaux publics. Mais les anciens et nouveaux élus sont-ils au courant que, comme pour l'OPH qui a connu deux rapports très sévères de la MIILOS et dont la situation financière est désastreuse, la SACOGIVA, autre office public présidé par Maryse Joissains, a été inspecté par la MIILOS en 2007 et que le rapport n'a jamais été communiqué aux élus ni divulgué publiquement ?

Alors, faisons œuvre utile et mettons-le sur la place publique, étant précisé qu'il n'a pas été simple d'en avoir copie. J'en livre ici les grandes lignes (chronologiques) tirées de la lecture des 34 pages du document.

Rapport définitif n° 2007-133 d'avril 2008 de la MIILOS

PRESENTATION

La SACOGIVA (dont la Ville d'Aix détient 55% des actions) possède et gère quelque 2.000 logements contre 5.600 pour l'OPH Pays d'Aix Habitat.

Ÿ Points faibles :

à Stratégie de l'organisme non formalisée et non validée par le CA

à Insécurité juridique sur de nombreux programmes liée à l'absence d'avenants à la convention générale de créance avec la Ville d'Aix

à Organisation du suivi et du traitement social des locataires en situation d'impayés

Ÿ Anomalies ou irrégularités :

à Gestion défaillante des contingents réservataires

à Fonctionnement des commissions d'attribution des logements à améliorer (il y a deux commissions, donc pas de guichet unique)

à Par ailleurs, la politique adoptée en matière de loyers, les niveaux de charges élevés, certains critères d'analyse de candidatures ou l'organisation insuffisamment adaptée en matière de contentieux sont autant d'éléments qui ne facilitent pas l'accueil et le maintien dans le parc des ménages les plus fragilisés.

Ils traduisent le positionnement spécifique revendiqué par le SACOGIVA au sein du marché du logement, privilégiant l'accueil d'une part importante de ménages les moins en difficulté parmi ceux répondant aux critères d'attribution d'un logement social. Ce positionnement limite de fait très fortement son rôle en direction des ménages les plus défavorisés, alors que sa situation financière saine lui laisserait la possibilité d'accentuer ses efforts vers ces populations prioritaires.

CONTEXTE

En 2005, un programme local de l'habitat (PLH) approuvé par la Communauté du pays d'Aix (CPA) fixait un objectif de construction de 2.100 logements par an, dont 420 sociaux sur six ans. Avec seulement 328 logements sociaux financés en 2006, l'objectif n'a pas été atteint.

Ÿ Stratégie patrimoniale :

La stratégie patrimoniale de la société n'a pas été définie dans le plan stratégique du patrimoine qui n'est qu'une analyse de l'existant. […] Il ne comporte pas véritablement de dimension stratégique en matière d'implantation future, de développement, de réhabilitation ou encore de vente de patrimoine. Il n'a d'ailleurs jamais servi de document de travail à la direction de maîtrise d'ouvrage. Enfin, il n'a pas été validé par le conseil d'administration qui ne s'est donc pas prononcé à ce jour sur la stratégie patrimoniale de la société.

Ÿ Situation d'insécurité juridique :

La SACOGIVA se trouve dans une situation d'insécurité juridique sur plusieurs programmes. Le programme "Pérouse" (577 logements) est géré uniquement sur la base d'un accord informel entre la Ville et la SACOGIVA. Ainsi, se pose la question de leur devenir à la fin de période de gérance. C'est un organisme extérieur, le GICEM, groupement d'intérêt de moyens, qui assure uniquement la disposition du personnel administratif et de quelques moyens matériels. En réalité, les charges sont donc réparties entre la SACOGIVA et plusieurs sociétés adhérentes à la société. Seul le personnel de terrain est salarié direct de la SACOGIVA, soit 18 gardiens et 2 agents d'entretien.

GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCIALE

Ÿ Analyse du peuplement :

Parmi les éléments de profil des ménages logés en 2006, on note :

à 52,5% des ménages disposent de ressources inférieures à 60% des plafonds de ressources du logement social, la moyenne départementale se situant à 72,7% pour le parc HLM et les SEM (sociétés d'economie mixte).

à 11,5% des ménages ont des ressources supérieures aux plafonds de ressources, la moyenne départementale se situant à 5,4%.

à 48,1% des ménages bénéficient de l'aide personnalisée au logement, contre 57,1% en moyenne départementale.

Ÿ Accès au logement :

Au moment du contrôle, plus de 84% du parc était réservé principalement au profit du 1% logement (31%), de la préfecture (24%), de la mairie d'Aix (21%).

à La gestion des contingents réservataires est défaillante. A titre d'illustration, l'analyse des procès-verbaux des 24 commissions réunies entre octobre 2006 et novembre 2007 a conclu à un taux de 75,5% de candidatures uniques (sans "mise en concurrence") pour les logements libérés. Elle limite très fortement la souveraineté des commissions d'attribution des logements affirmée par l'article L.441-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

à La demande de logement : 3.400 demandes de logement ont été déposées auprès de l'organisme en 2006, confirmant la tendance des dernières années à l'augmentation significative des demandeurs. La demande était de 2935 en 2005, ce qui représentait déjà plus du double de celle de 2002 (1240).

à Instruction de la demande : Par ailleurs, pour une demande logement, l'agence d'Aix attribue un numéro interne. L'attribution d'un numéro départemental unique est assurée par la direction de l'habitat de Marseille mais pas toujours communiquée à l'agence. Cette répartition des tâches devra s'accompagner d'une amélioration de la communication entre les deux entités, indispensable afin notamment que les numéros départementaux soient connus des membres des commissions lors de l'examen des candidatures et que le suivi des demandes n'ayant fait l'objet d'aucune attribution soit amélioré.

à Irrégularités : Certaines pièces demandées à l'appui des demandes de logement sont interdites par la loi. La fourniture de la carte d'assuré social ou encore de relevés d'identité bancaire ou postaux est interdite. De plus, l'attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges ne peut être exigée dès lors qu'il peut être fourni d'autres justificatifs. Or, il est demandé de présenter l'original de ces pièces lors de l'entretien. D'autres, telles que les dernières quittances EDF/GDF sont surabondantes. La liste des pièces à joindre devra donc être modifiée en conséquence.

De plus, au-delà d'un taux d'endettement de 33%, la désignation d'une caution personnelle et solidaire est exigée. Or, une telle pratique est de nature à rendre l'accès au logement social plus difficile pour les personnes les plus fragiles, pourtant prioritaires au regard de l'article R.441-3 du CCH. Par ailleurs, l'absence d'une conseillère en économie sociale et familiale explique qu'aucun dossier de fonds de solidarité pour le logement (FSL) n'y ait été monté entre 2004 et 2007.

à Fonctionnement des commissions d'attribution : L'attention de la société est attirée sur le fait que seul l'avis d'imposition des membres composant le ménage est exigible pour l'appréciation des conditions de ressources. De plus, certaines candidatures examinées en commissions d'attribution apparaissent au procès-verbal dactylographié sans numéro départemental, d'autres avec un numéro manuscrit. Aucune candidature ne  peut être examinée sans ce numéro départemental.

En outre, le document signé par les participants n'intègre pas systématiquement les décisions de la commission. Dans certains cas, n'y figurent que les candidatures examinées, les décisions prises étant formalisées sur un autre document non signé. Certains procès-verbaux font état de candidatures ajournées sans justifications. Cela est en contradiction avec l'article L.441-2-2 du CCH.

à Le suivi et le classement des demandes : Du fait de la très forte proportion de logements réservés, la société n'organise pas réellement le suivi des demandes rejetées. Dans ces conditions, il ne lui est pas possible de connaître les demandes en délai d'attente anormalement long ; le critère d'ancienneté de la demande est peu pris en compte dans les demandes proposées au titre de son contingent propre, de même qu'il n'apparaît pas dans les orientations et les conditions définies par le CA en matière d'attributions ; le suivi et le classement des demandes de logement sans attribution sont peu organisés. La société ne respecte notamment pas les dispositions de l'article R.441-2-5 du CCH relatives au renouvellement de la demande de logement.

LOYERS ET CHARGES

Ÿ Loyers :

En 2000 et 2001, la société a respecté les recommandations sur le gel des loyers. En revanche, depuis 2002, les hausses pratiquées, tout en respectant le plafond règlementaire, sont systématiquement supérieures aux recommandations ministérielles de modération. Ainsi, l'augmentation des loyers à été de +2,30% en 2006 et de +3,23% en 2007.

Ÿ Charges :

La société devra poursuivre ses efforts afin de faire converger au mieux le montant des charges provisionnées et celui des charges constatées.

TRAITEMENT DES IMPAYES

La société apparaît insuffisamment organisée en matière de suivi des impayés et de contentieux pour faire face aux enjeux auxquels elle est confrontée. Seuls 9 accords de "FSL maintien" ont été obtenus entre 2004 et 2007. Sur cette même période, 65 jugements d'expulsion ont été prononcés et 14 expulsions effectives ont eu lieu (dont 6 en 2007). La dette locative a augmenté en masse de 30% de 2004 à 2007.

La difficulté de la société à inverser cette progression en masse s'explique en partie par son organisation insuffisante de la fonction contentieuse. Ainsi, le service contentieux n'initie aucune démarche pour entrer en contact avec les locataires concernés, laissant la responsabilité de l'initiative à ces derniers. Les modalités de fonctionnement entre l'agence et le service contentieux ne font l'objet d'aucune procédure écrite.

PATRIMOINE

Ÿ Vente de logements :

La vente de logements aux locataires occupants a ses limites puisque sur les 283 logements proposés à la vente (Cours des Alpes et avenue Jean Moulin), 99 restent encore à céder, en raison de prix de vente jugés élevés par les acquéreurs ou encore l'inadéquation du produit par rapport à la demande (immeubles datant des années 60 et ne comportant pas de garages).

Par ailleurs, la société a lancé deux opérations d'accession à la propriété, avec une priorité de vente aux locataires du parc, en estimant qu'environ 10% d'entre eux sont susceptibles de se porter acquéreurs : 13 villas aux Milles, vendues à la date du contrôle et 30 villas situées à Luynes commercialisées en 2007.

Ÿ Développement du patrimoine :

Le rythme de construction est inégal sur les cinq dernières années. Après avoir produit une soixantaine de logements au total sur les années 2002 et 2003, la société n'en a produit qu'une quarantaine au total sur les années 2004 et 2005. Il y a eu un accroissement en 2006 grâce aux logements de la Grand Thumine.

ANALYSE DE LA RENTABILITE DE L'EXPLOITATION

Les loyers constituent, à plus de 99%, le chiffre d'affaires. Ils progressent constamment sur les cinq ans (+30%) à la faveur des livraisons d'opérations nouvelles et de l'augmenattion annuelle des loyers. Le montant moyen des loyers au logement est très élevé : 5.418€ au logement en 2006, contre 3.610€ au logement pour la moyenne des sociétés d'HLM de 2005.

Lire ou relire mes articles sur les désastres de l'OPAC :

(du plus ancien au plus récent)

"Bilan : A Aix, le logement, c'est le néant !"

http://castronovo.canalblog.com/archives/2007/02/10/index.html 

"Les bobards honteux de Maryse Joissains" : http://castronovo.canalblog.com/archives/2008/01/05/7449520.html

"Logement, toujours aussi OPAC…" :

http://castronovo.canalblog.com/archives/2008/07/07/9837489.html

"OPAC Pays d'Aix Habitat : La folle saga continue…" : http://castronovo.canalblog.com/archives/2008/09/12/10550288.html

"OPAC : Le Ravi nous en dit encore plus" :

http://castronovo.canalblog.com/archives/2008/09/12/10550373.html

"La saga OPAC" : 

http://castronovo.canalblog.com/archives/2008/10/20/11019726.html

"Pays d'Aix Habitat : "Joissains responsable de la faillite" : http://castronovo.canalblog.com/archives/2009/02/04/12357657.html